Cuánto cuesta rehabilitar una fachada en Castro Urdiales
No podemos darte un precio por metro cuadrado y que sirva: variaría tanto que te engañaríamos. Lo que sí podemos darte es el mapa de las seis variables que deciden la cifra, para que sepas qué preguntar y por qué un presupuesto es el doble que otro.
Buscas “cuánto cuesta rehabilitar una fachada” y encuentras webs que te sueltan un precio por metro cuadrado con dos decimales. Ignóralas.
El rango real entre una fachada que solo necesita limpieza y pintura y una con corrosión generalizada de armaduras y aislamiento nuevo es de más de un orden de magnitud. Cualquier cifra única es marketing.
Lo útil no es el precio. Es saber qué lo mueve.
Referencia real: lo que paga el Ayuntamiento
Para hacerse una idea del orden de magnitud en el municipio, sirven dos contratos públicos de rehabilitación de fachadas en el casco histórico de Castro Urdiales:
- Un contrato de rehabilitación de fachadas de siete edificios adjudicado en 145.708 €, sobre un presupuesto de licitación de 186.805 €.
- Otro contrato de rehabilitación de fachadas de grupos de viviendas del casco histórico, con presupuesto de 252.073 € y adjudicación de 247.038 €.
No son comparables directamente con tu edificio —el alcance y las condiciones son distintas—, pero sitúan la escala: una rehabilitación de fachada seria en un edificio de comunidad es una obra de decenas o cientos de miles de euros, no de unos miles.
Las seis variables que deciden el precio
1. La superficie real, no la aparente
Se mide la superficie desarrollada de fachada, y ahí entran patios interiores, medianeras vistas, retranqueos y los cantos de balcones. Un edificio con patio de luces puede tener bastante más superficie a tratar de lo que sugiere su frente a la calle.
Qué comprobar: que los distintos presupuestos midan los mismos metros. Si uno mide un 30% menos, o ha excluido algo, o se ha equivocado. Pide la medición desglosada.
2. El porcentaje de saneo
Esta es la variable que más dispersión provoca, y la que más discusiones genera a mitad de obra.
Nadie sabe de antemano cuánto revestimiento habrá que picar: hasta que no se monta el andamio y se golpea toda la superficie, es una estimación. Lo que distingue un presupuesto honesto de uno tramposo es cómo lo trata:
- Presupuesto honesto: “estimamos un 20% de saneo; el exceso se factura a X €/m² según medición contradictoria”.
- Presupuesto tramposo: no lo menciona. Y a mitad de obra aparece un modificado.
Qué exigir: porcentaje estimado y precio unitario cerrado para el exceso, por escrito, antes de firmar. Convierte una sorpresa en una factura previsible.
3. Andamio o trabajos verticales
El medio auxiliar es una partida gruesa, no un detalle.
| Andamio | Trabajos verticales | |
|---|---|---|
| Cuándo compensa | Intervención en toda la superficie | Actuaciones puntuales, fachadas altas y estrechas |
| Ventaja | Plataforma continua, varios operarios a la vez | Sin ocupación de calle, montaje rápido |
| Coste | Montaje + alquiler por semanas + desmontaje | Por jornada de trabajo |
| Extra | Tasa de ocupación de vía pública | Menos condicionantes de calle |
En el casco histórico de Castro, con calles estrechas, la ocupación de vía pública y su tasa son un factor real. En algunos puntos el andamio directamente no cabe.
Qué comprobar: cuántas semanas de alquiler incluye el presupuesto y quién paga si la obra se alarga. Es la letra pequeña que más disgustos da.
4. El sistema de acabado
De menos a más coste: pintura sobre soporte sano → revestimiento monocapa o mortero → revestimiento con malla de refuerzo → sistema SATE con aislamiento.
El salto grande está en el SATE, porque no es solo aislamiento: implica resolver todos los encuentros (jambas, dinteles, alféizares, arranque, coronación) y eso es mano de obra especializada. Es también lo que da acceso a la deducción por eficiencia energética y lo que elimina condensaciones interiores.
Regla práctica: si vas a montar andamio de todas formas, es el único momento razonable para plantearte aislar. Hacerlo en una intervención independiente cinco años después significa pagar el andamio dos veces.
5. La complejidad del edificio
Sube el precio: muchos balcones y voladizos, molduras y elementos decorativos, protección patrimonial que obliga a soluciones concretas, altura elevada, difícil acceso para camión, obligación de trabajar sin cortar el paso de peatones.
En el casco histórico de Castro se acumulan varios de estos a la vez. Es normal que un presupuesto allí sea sensiblemente más caro por m² que en un edificio exento de Cotolino con fachada lisa.
6. El calendario
De octubre a marzo hay más disponibilidad de empresas, pero hay que contar días perdidos por lluvia y viento: morteros y pinturas tienen rangos de temperatura y humedad de aplicación. De junio a septiembre la demanda se dispara con la temporada de segunda residencia y los plazos se alargan.
Las ventanas buenas para fachada en Castro suelen ser de abril a junio y de septiembre a octubre.
Cómo comparar tres presupuestos de verdad
Tres presupuestos solo sirven si responden al mismo alcance escrito. Preparad un documento de una o dos páginas —qué se hace, con qué sistema, con qué medio auxiliar— y entregad exactamente el mismo a las tres empresas.
Después, poned en una tabla estas ocho filas:
- m² medidos
- % de saneo previsto y precio unitario del exceso
- Medio auxiliar y semanas incluidas
- Sistema y marca de materiales
- Gestión de residuos
- Plazo y penalización por retraso
- Garantía de sistema y garantía de ejecución
- Forma de pago y retención de garantía
Si un presupuesto es mucho más barato, la explicación estará en una de esas ocho filas. Casi siempre en la 2 o en la 3.
Lo que no debería faltar nunca
- Seguro de responsabilidad civil de la empresa, en vigor y con importe suficiente.
- Personal dado de alta y plan de seguridad y salud.
- Dirección facultativa, en obras de cierta entidad.
- Documentación fotográfica de las fases que quedarán ocultas.
- Factura con IVA a nombre de la comunidad.
Un presupuesto muy barato que se salta alguno de estos puntos no es barato: es otro producto.