Cómo se reparte la derrama de una obra de fachada entre los vecinos

En una junta de vecinos donde se aprueba una obra de fachada, la parte técnica se despacha en veinte minutos. Las tres horas siguientes son sobre el reparto.

Y casi siempre por la misma confusión: mucha gente da por hecho que se paga por lo que uno usa o disfruta. La Ley de Propiedad Horizontal dice otra cosa.

Esto es una explicación general para orientarte antes de la junta. Cada comunidad tiene sus estatutos y cada caso concreto puede tener matices. Antes de aprobar un reparto, consultadlo con vuestro administrador de fincas o con un abogado.

La regla general: coeficiente de participación

La fachada es elemento común. Su conservación es un gasto general de la comunidad, y los gastos generales se reparten según la cuota de participación que cada piso o local tiene asignada en el título constitutivo. Ese porcentaje aparece en tu escritura.

La cuota se fijó en su día atendiendo, entre otras cosas, a la superficie del elemento privativo respecto al total del inmueble. No al uso que hagas de la fachada, ni a si tu ventana da a la calle o al patio.

De ahí se derivan tres consecuencias que sorprenden a mucha gente:

• El bajo sin balcón paga. Aunque no tenga ni un metro de fachada “suya”, contribuye por su coeficiente.
• El ático paga lo mismo proporcionalmente, aunque sea el que más disfruta de la terraza reparada.
• El piso del patio interior paga la fachada principal, y viceversa.

Es contraintuitivo, pero es coherente: la fachada sostiene y protege el edificio entero. Si se cae un trozo, el problema es de todos.

Obras necesarias frente a obras de mejora

Esta distinción es la más importante de todo el asunto, porque cambia qué mayoría hace falta y si alguien puede negarse a pagar.

Obras necesarias son las requeridas para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio. No requieren acuerdo previo de la junta para ser exigibles: son obligatorias. Si de la ITE sale que hay desprendimientos con riesgo de caída a la vía pública, esa reparación es necesaria y punto. Nadie puede oponerse a pagarla alegando que no le viene bien.

Obras de mejora no necesarias son las que van más allá de conservar: añadir aislamiento térmico a una fachada sana, cambiar el aspecto por criterio estético, mejorar prestaciones. Estas sí requieren el acuerdo con la mayoría que corresponda, y su régimen de contribución puede ser distinto.

En la práctica, muchas obras de fachada son mixtas: hay que reparar (necesario) y se aprovecha para aislar (mejora). Merece la pena que el presupuesto separe ambas partidas, porque puede afectar tanto a la mayoría necesaria como al reparto.

Los casos que siempre generan discusión

Los locales comerciales

Depende de los estatutos. Muchas comunidades tienen cláusulas que eximen a los locales de gastos de portal, ascensor o escalera —elementos que no usan—, pero rara vez de la fachada, que les afecta directamente y de la que forman parte.

Antes de repartir, leed los estatutos. No la costumbre, no lo que se hizo la última vez: el documento.

Balcones y terrazas

Es la zona gris clásica. La distinción que suele aplicarse: los elementos estructurales y la configuración exterior del balcón (la losa, el frente, la barandilla como parte de la imagen del edificio) son comunes; el pavimento y el disfrute de la superficie son privativos del vecino que lo usa.

Traducido a la obra: reparar la losa de un balcón corroído es gasto de la comunidad; retejar el suelo del balcón porque a un vecino no le gusta la baldosa, no.

El vecino que ya lo arregló por su cuenta

Aparece siempre. Alguien reparó su balcón hace tres años pagándolo de su bolsillo y ahora no quiere contribuir a la obra general. Legalmente no le exime de contribuir a los gastos comunes, pero es un caso donde conviene buscar acuerdo antes que confrontación: si la reparación previa se hizo con conocimiento de la comunidad y evitó un gasto mayor, se puede plantear una compensación. Que quede en acta.

La vivienda vacía o de segunda residencia

En Castro Urdiales esto pesa: casi la mitad del parque no es vivienda principal. El propietario no residente contribuye igual que el resto, viva donde viva y use la casa dos semanas al año.

El problema real no es legal, es de convocatoria: los propietarios de segunda residencia son los que menos acuden a las juntas y, si no se les convoca correctamente, hay riesgo de impugnación del acuerdo. Cuidad la convocatoria, usad la representación por escrito y, si la obra es importante, considerad convocar en una fecha en la que sea razonable que estén.

Cómo se estructura el cobro

Aprobada la obra, las fórmulas habituales:

• Derrama única, en uno o dos pagos. Sencilla, pero dura para quien no tenga liquidez.
• Derrama fraccionada, en cuotas mensuales durante la obra o después. Es lo más común en importes altos.
• Financiación de la comunidad, con un préstamo a nombre de la comunidad. Requiere acuerdo específico y conviene comparar condiciones.
• Fondo de reserva, si la comunidad lo tiene dotado, para cubrir parte.

Y una recomendación firme: aprobad la derrama por el importe completo de la obra, sin descontar ayudas hipotéticas. A día de hoy las convocatorias de rehabilitación en Cantabria con fondos europeos están cerradas y agotadas (lo detallamos aquí). Si más adelante llega una ayuda, se devuelve la parte proporcional y todos contentos. Al revés, la obra se para con el andamio montado y facturándose por semanas.

Qué debería quedar por escrito en el acta

Una obra de fachada bien acordada deja constancia de:

1. El informe técnico en el que se basa la decisión.
2. El alcance concreto de la obra, separando lo necesario de la mejora.
3. La empresa elegida, el importe y el plazo.
4. El precio unitario pactado para el saneo que exceda del previsto. Este es el que evita el conflicto de mitad de obra.
5. El calendario de derrama y la forma de pago.
6. Quién ostenta la representación de la comunidad ante la empresa.
7. La retención de garantía y cuándo se libera.

El punto 4 se olvida en nueve de cada diez actas, y es exactamente el que acaba en discusión tres meses después, cuando el andamio ya está montado y la posición negociadora de la comunidad es la peor posible.